Espacio GA
¿Quién debe pagar las reparaciones en una vivienda arrendada, el casero o el inquilino?
Nadie discute que el asunto de las reparaciones de los desperfectos y averías de una vivienda en alquiler es el más conflictivo en las relaciones casero/inquilino, excepción hecha del pago de alquileres, si no se ha elegido correctamente al inquilino.
Ante todo conviene que antes de iniciar un alquiler el casero dedique el tiempo y dinero que sea necesario para entregar en el mejor estado posible la vivienda, así como sus muebles, enseres y electrodomésticos, tal como señalamos en el punto III del Decálogo del casero.
Del mismo modo el inquilino antes de firmar el contrato y recibir las llaves debe dedicar el tiempo que haga falta a comprobar el estado en que se encuentra la vivienda y sus muebles y enseres y el funcionamiento correcto de las instalaciones y electrodomésticos, como se dice en el punto III del Decálogo del inquilino.
Aunque se lleve a cabo lo anterior con total conformidad de ambas partes, van a surgir averías y desperfectos, urgentes o no, que es preciso reparar, en tal caso conviene tener presente la regla general derivada del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos urbanos: El Inquilino debe atender y sufragar las reparaciones que sea preciso realizar, cuando el deterioro o daño le sea imputable a él o a quienes con él conviven, también debe atender las pequeñas reparaciones. Todas las demás reparaciones deben ser atendidas por el casero.
En relación con esta regla hay dos recomendaciones:
- a) La conveniencia de consignar en el contrato el importe máximo de esas “pequeñas reparaciones” a cargo del inquilino, se evitarán posteriores controversias, ya que la ley no señala ese importe, existen sin embargo sentencias de los Tribunales, que fijan esa cantidad alrededor de 200 euros, en supuestos concretos, reparación de persianas, electrodomésticos etc.
- b) Las reparaciones que el inquilino puede exigir al casero están limitadas por la necesidad de conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, como señala la ley, puesto que nunca van a estar totalmente de acuerdo el casero y el inquilino respecto a esas condiciones de habitabilidad, será el juez quien determine si la reparación que solicita el inquilino es necesaria o no, por lo tanto deberá el inquilino proveerse de un dictamen pericial de arquitecto que determine la necesidad de la reparación solicitada.
También en este caso los Tribunales han completado la ley resolviendo en casos concretos, algún ejemplo puede ser de utilidad:
Puerta blindada: si no se puede probar la causa de la avería, mal uso o fallo del mecanismo, su reparación corresponde al casero.
Pintura: si se pactó que se recibe “recién pintada” y se entregará igual, debe pagar la pintura el inquilino, en los demás casos corresponde al casero.